Veel huizen zijn tegenwoordig – de titel zegt het al – onverkoopbaar. Niet zozeer omdat er geen kopers te vinden zijn, maar omdat de verkoper niet kán verkopen.
Zeer regelmatig wordt ik uitgenodigd bij mensen die hun woning een paar jaar geleden gekocht hebben. Een jaar of 2-3 geleden werd zo’n woning bijvoorbeeld voor € 180.000,- k.k. gekocht. En de keuken, die toch al zo’n 10 jaar oud was, werd natuurlijk gelijk vervangen. Net als die parketvloer. Die was toch ook niet zo mooi, dus moest daarvoor in de plaats natuursteen komen. In totaal werd zo’n € 15.000,- geïnvesteerd in het huis.
En nu zijn we zo’n 3 jaar verder. En zitten we nog middenin een crisis.
De eigenaar van de woning heeft naast de verbouwing vaak ook de ‘kosten koper’ gefinancieerd. In totaal rust er dus een hypotheekschuld op de woning van zo’n € 210.000,-. En nu moet er verkocht worden. Maar de markt is niet gestegen en opzichte van 3 jaar geleden, maar gedaald. En de verbouwing, die € 15.000,- gekost heeft, heeft een waardestijging van misschien zo’n € 7.000,- tot gevolg. Want de oude keuken was zo slecht nog niet en de houten vloer ligt eigenlijk beter in de markt dan de stenen vloer.
Dus de woning is nu misschien € 185.000,- waard. Vraagprijs € 189.000,-. En waar je vroeger als makelaar bij het noemen van de geschatte waarde bij een verkoopadvies altijd de blije lach van de verkoper kreeg toegeworpen, zie je nu het gezicht rond de neus wat wit wegtrekken. ‘We hadden wel wat hoger verwacht’ is een veelgehoorde reactie.
Maar als je de marktcijfers vervolgens laat zien, is men er redelijk snel van overtuigd dat dit toch echt de harde realiteit is. En dan komt het probleem: waar halen we het verschil van € 25.000,- vandaan? Vroeger financierde men soms zoiets mee in de nieuwe hypotheek, maar ook dat kan niet meer. De banken kijken wel uit.
En zo zit je regelmatig op een verkoopadvies met de mededeling dat de woning onverkoopbaar is. De verkoper heeft geen middelen om het verschil te compenseren, de bank geeft geen toestemming voor verkoop onder de hypotheek en (tijdelijk) verhuren is vaak ook geen optie.
Deze situatie komt vrij regelmatig voor bij alleenstaanden die samen willen gaan wonen. Vaak is bij het verbreken van de vorige relatie, een paar jaar eerder, een woning gekocht en aangezien beide partners nu een woning bezitten moet er minstens één nu verkocht worden. Een paar jaar geleden gebeurde dit ook wel eens, maar werd de schade toen beperkt door een stukje ‘kosten koper’. De marktstijging had een deel van de kosten koper inmiddels goedgemaakt. En omdat men blij en verliefd was, werd het verlies van een paar duizend euro lachend genomen. Maar de bedragen lopen nu enorm op. Dusdanig hoog dat het voor iemand met een modaal inkomen niet op te brengen is.
Een oplossing? Die is er eigenlijk niet. Het enige advies is: denk goed na over de woning die je nu koopt. Want het lijkt er op dat je die toch zeker 5 tot 10 jaar moet blijven bewonen om enigszins uit de kosten te komen. Laat staan winst maken. En dan gaan we er nog van uit dat de markt zich verder zal herstellen. En dit laatste hoeft niet waar te zijn, er zijn genoeg geluiden die er op wijzen dat er nog een tweede dip in de markt aan zal komen…
Laatste berichten van Marco van der Knaap (toon alles)
- Niet wachten, nu kopen! - 12 juli 2010
- Makelaarsirritatie - 17 juni 2010
- Onverkoopbaar - 13 mei 2010
Marco beschrijft hier een dagelijks voorkomend probleem. Echter, zonder echte oplossing, alleen het advies om na te denken als je een huis koopt. De reacties daaronder – van belanghebbenden in de branche (makelaars en opleidingsinstituut verkoopstylisten) geven bizar genoeg ook geen oplossing. Tja, we herkennen het, en hoofd opleidingen Van der Aa komt niet verder dan het maar ver onder de vraagprijs verkopen. Al met al triest nieuws van de professionals. En daar zijn huizenbezitters helemaal niet van gediend, die willen gewoon een professioneel advies van makelaar of verkoopstylist.
Tsja, Martin, da’s natuurlijk een reactie die klopt, maar als er geen oplossing is, kan ik hem natuurlijk ook niet geven.
Het is een beetje als met een defecte auto naar de garage gaan. Reparatie kost € 1.000,-, waarvan € 700,- materiaal en € 300,- arbeid. Het arbeid zou je nog kunnen besparen door een kennis te vinden die kan sleutelen, maar het materiaal zul je toch moeten kopen. Als je dan geen geld hebt en ook nergens kunt lenen, houdt het volgens mij gewoon op.
Zo is het ook in deze situatie. Er is geen geld om het ‘gat’ te dichten. Er kan ook geen geld geleend worden voor dit gat. Verhuren kan/mag niet. Geen oplossing dus. Ja, blijven wonen. Dat is de enige oplossing. Maar om dat nu een oplossing te noemen…
Eindelijk een makelaar die het ook hardop durft te stellen!
Dagelijks komen we dit tegen. Hierdoor zullen de huizenprijzen ook niet zo snel corrigeren. Een nieuw evenwicht zal daarom nog even op zich laten wachten.
Woningen kunnen om meerdere redenen onverkoopbaar verklaard worden, maar dit is er zeker één. Duidelijk en prettig leesbaar stuk!
Tijdens de beurs Eigen Huis [ver]Bouwen en Inrichten in maart in de Jaarbeurs heb ik een tweetal lezingen gegeven in het Lezingen Theater van de beurs. Ik benadrukte daar dat je bij verbouwen en laten bouwen al rekening dient te houden met de verkoop in de toekomst, een moment dat voor de een sneller komt dan voor de ander.
Als makelaar weet je als geen ander dat sommige woningen een zondanig foute indeling hebben, dat deze daardoor nagenoeg onverkoopbaar worden. Bij een verbouwing worden regelmatig kamers samen getrokken tot één grote slaapkamer. Een vrijstaande woning, met zo’n 500 kuub inhoud, heeft dan slechts 2 slaapkamers en mist daardoor een groot deel van zijn doelgroep.
Je kunt dan verkoopstylen wat je wilt, de verkoop wordt dan lastig. De enige oplossing is verkopen ver onder de prijs. En dan komen voor de problemen te staan die Marco hierboven noemt…
Een goed artikel.
Ik werk nog niet zo heel lang in de makelaardij, maar doe dit in Portugal. Zoveel huiseigenaren hier die veel te veel vragen om toch nog iets van de investering terug te verdienen, maar niet begrijpen waarom hun huis nog steeds niet is verkocht….
Astrid! Wat een geweldige verrassing dat jij nu ook in de makelaardij zit 🙂
Jammer dat het zo ver weg is…
Leuk dat je dan wel dit blog volgt. Laat je het weten als je een keer in de buurt bent?
Heel herkenbaar, deze situaties zijn wij het laatste jaar ook vaker tegen gekomen.
Heel actueel stuk. Van de week met starters op stap geweest voor een aankoop. Heb hen geadviseerd om de woning gewoon op te knappen en er verder niet al te veel in te investeren. Juist met het oog op deze reden.
Goed artikel!
Graag wil ik nog toevoegen dat kopers zich ook heel goed moeten realiseren dat het verbouwen van een huis in de meeste gevallen geld kost en niet opbrengt. De meeste kopers zijn zich hier niet bewust van.
In augustus 2009 heb ik hier ook wat over geschreven op mijn blog. Het stuk heet “Ikea met je verstand”.
http://blog.mouthaan.nl/category/Verbouwen.aspx
Helder, eerlijk en goed stuk Marco!
Helaas de harde waarheid.
ben benieuwd hoeveel % van de huiseigenaren die nu het huis te koop hebben, hier mee te maken hebben.
Hoeveel makelaars hebben huizen in de verkoop, waarvan het huis eigenlijk onverkoopbaar is im te hoge vraagprijs.